《婚姻法解释（三）》实施中关于房产增值的计算

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根据8月13日起施行的《婚姻法解释（三）》第十条，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，如双方不能达成协议，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应由产权登记一方对另一方进行补偿。

最近，浙江宁波北仑法院的一起离婚案，成了《婚姻法解释（三）》施行后，浙江省首例体现新法精神的离婚判决。本文就以这起离婚案中婚后共同还贷及房产增值的补偿计算为例，说明需要考虑的因素。

房产登记的名字是被告（男方），当时房屋总价为49.9万元，首付了16万元，向银行贷款33.9万元，该款自当年10月18日开始还款。买房后房价开始飙升，双方均同意按原价格两倍计算该房屋价格，即100万元。2007年10月18日至 2011年6月17日，双方共同还款约9.7万元。房屋原价49.9万元。据此，法院如下计算共同还贷及财产增值的补偿额，被告应当补偿原告9.7万元÷2×2（倍）=9.7万元。

一般来说，大家都同情女方，认为补偿太少，但又没有提出可信的理由。大多数舆论都是从女方对家庭做出的牺牲等来说。

不论这个补偿额是否合理，这个判决没有考虑购买房屋的投资性。如果考虑投资，分割增值部分时就不光要考虑投了多少钱，还要考虑投资的时间。

为什么要考虑投资性？很简单，房屋有增值。

为计算方便，我们做如下简化：

买房时总价V=50万，首付I=16万，其余34万贷款，还贷年限N=4年，还贷额P=10万，现值T=100万。

按法院计算，应该补偿

(10/2)万 * (100/50)倍 = 10万。

如果考虑投资性，则同样要考虑投资的时间。我们假设目前还欠贷款X=30万。

A 首付部分： I * N = 16*4 = 64 万*年

B 还贷部分： (P * N)/2 = 10*4/2 = 20 万*年

（注意这里没有考虑复利。如果考虑复利，加权后将向A项即首付倾斜。）

C 还贷贡献： B / ( A + B) = 0.238

D 房产净增值（假如卖房还清贷款）：T - X - I - P = 100 - 30 - 16 - 10 = 44万

E 原告应得补偿： (C * D + P)/2 = (0.238 * 44 + 10)/2 = 10.24万

如果当时首付I为5万，则相应地贷款额为45万，还欠贷款X=41万：

A = 20, B = 20, C = 0.5, D = 44, E = 16

即原告应得补偿为16万，远多于第一种假设的10.24万。

还贷额都一样，为什么补偿额有这么大的差别？原因就在于考虑了首付与还贷的投资性质。

《婚姻法解释三》支持考虑还贷的投资性吗？这是显而易见的。《婚姻法解释三》明确要求分割“财产增值部分”。

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