【休斯顿买房】到底负担得起多大的房子？

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有人说在休斯顿收入不到十五万就不要考虑三十万的房子。那么你我的收入到底负担得起多大的房子？

这个问题常常见到，特别是新手（废话，老中买房有几个是老手？）。

今天休息，闲着也是闲着，就展开说说。

首先，负担得起多大的房子，每个人的答案都不一样，要考虑的因素至少有如下方面：

1. 小孩多少，小孩的年龄不同花费也不一样。

2. 工作稳定性。比如在Medical Center当“千老”，收入虽然不高，但超级稳定（大不了换个老板），就可以“撑”一些。

3. 夫妻两人工作还是一个人工作。显然同样收入两人工作抵御意外的能力要强一些。

4. 退休金打算存多少。每年钱是不是花光，等等。

好了，把上面的那些因素暂且先放一边。

一般正规银行贷款的标准是毛收入（税前收入）的3-3.5倍（20%首付）。这是从贷款方的风险来说的，也就是说，按这个标准，你最后付不起从而给银行造成损失的可能性较小。反过来就是说，按这样的标准，你可以负担得起。咱们保守点，按3倍算。这样你考虑的最高房价应该是：

最高房价 = 税前收入* 3 * 1.25

当然，你要根据自己情况调整。

下面来点更精确的算法，看看买房后到底花费多少。数据以休斯顿地区的为例，房价/贷款以1万为单位。了解买房的花费之后，就可以根据生活的其它方面的需求综合考虑，来决定买多大房。

1. 还贷

现在银行贷款利率超低（30年不到3.5%），我们算15年4%，30年5%。这样每贷款1万，月付（本金加利息）大慨是15年74美元，或者30年54美元。如果想自己计算，可以搜索“Mortgage Calculator”。

这样每贷款1万每年的费用是

74 * 12 = 888 （15年）

54 * 12 = 648 （30年）

按20%首付，每1万房价每年贷款的花费为

888 * 0.8 = 710（15年）

648 * 0.8 = 518（30年）

2. 地税，保险等

休斯顿地区老区（市内）地产税为房价的2.5%左右，新区（郊区）3-4%。保险一般不超过房价1%。大多数人买房都在郊区，这样我们把地税，保险，维修，社区费等日常费用算为房价的5%，应该不会有太大出入。也就是

每1万房价每年500美元。

综合起来，每1万房价的每年花费（20%首付）为： 710 + 500 = 1210美元。如果按20%首付算，15年还贷就是

50万： 60500/年（5042/月）

30万： 36300/年（3025/月）

20万： 24200/年（2017/月）

15万： 18150/年（1513/月）

下面分析两个极端的情况。

1. 收入15万，50万的房子。这是休斯顿的高端房，按加州的标准，绝对算得上“豪宅”了。

按综合税率35%计算（应该算高估了），税后收入为9.75万。是否原意放6万到房子上，每个人的想法会不一样。

2. 收入5万，15万的房子。这是休斯顿老中的“入门房”，但标准高于普通的“平民房”。在郊区较好的学区，这样的房子应该不难找。

按综合税率25%计算（也应该是高估了），税后收入为3.75万。1.8万要花到房子上，还余1.9万。

对于第二种情况，如果考虑30年贷款，每月花费减少200美元，约为1320。考虑到休斯顿地区2BR的房租为900-1100/月，加上自己买房的投资效应，买房应该比租房划算。如果考虑生活品质的提高，那就更值得了。

Effective Tax Rate 综合税率的计算比较复杂，但要考虑联邦税：15-30%；Social security: 6.2%；Medicare: 1.45%；以及deduction和tax credit。查了一下，Money给出的effective federal tax rate数据是15万收入的约23%，5万的约12%。含Social security tax和Medicare tax。

【特别提醒】上面的例子都是比较极端的情况，重点在于讲买不买得起的问题。但是你的收入可以买得起不等于你应该买。买多大房是需要综合考虑各种因素的。

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