房子供不起或净值为负数时的应对与选择

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若供不起,如无净值,只能面临银行拍卖别无选择.如有净值,先设法卖掉,若无发卖掉,可先申请净值贷款,再断供.

若供的起,一个选择是继续供. 但当房屋净值为相当大的负数,而且房价继续走低,面临越供净值越低的情况时,断供也是一种选择.

断供的好处是:摔掉房贷包袱.

断供的坏处是:信用记录将坏7-10年.在坏信用的前3年里很难取得信用卡和贷款.

做选择要考虑的是断供带来的利益和坏信用带来的损失:利益容易计算,损失主要是以后贷款的困难以及难以找到某些类型的工作(主要是金融业,须保密的政府工作,等).

计算损失时也要考虑到若贷款上只有夫妻一方的名字,断供后仍可用另一方的名义申请贷款,故损失较小.

1.当断供后,银行会打电话,写信与你联系,尽量编一些理由,如换工作,公司出问题支票未对现,因某种原因帐户被冻结等,加以拖延,若应对得当,银行会等你3-6个月.

2.最终银行会发出Notice of Default.之后一切进入法律程序, foreclosure各州时间不一,加州是111天,

3.foreclosure上的买家 还需申请法院驱逐令,才能将原主人赶走.这一步也是各州时间不一.加州通常要好几个月.拖延foreclosure的目的是为了减少损失.拖延的越久,就等于你免费住房的时间越久.

还有一些长期拖延的方法.如很多州(包括加州)规定,若家庭成员中有人在军队或国民兵中服役,其住房不得Foreclosure.也就是说你家里有人当兵,你段供,银行不能拍卖你的房子.若此人当他20年的兵,银行至少得让你白住20年.

破产也是拖延foreclosure的有效方法.拖上几年不成问题.但新破产法对破产前有较高收入者不利.

断供者不必过于担心银行向其追缴余款.在美国,透过民事诉讼追缴几万或十几万余款的诉讼成本极高.经常大于胜讼后获得的利益.这就是为什么欠银行钱不还,银行只是坏你的信用,给你发几封信后便不了了之.

foreclosure已是最坏的信用了,有没有其它坏信用没什么影响.

正是这个原因,银行在foreclosure时并不在呼房子的市场价值,而总是以总欠款额出价.这等于房子以总欠款额卖出(除非另有人加价,那样卖出价更高).不论银行今后以什么价格卖出,银行都不能向你追讨损失.当然如果有第二贷款,第二贷款方在法律上可以追讨,实际上很少会这么做.

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