新手买房时要注意的几个问题
Novi 发表于 2010/08/09 14:10 一品 美好家园 (www.ywpw.com)
这里新手不少，有不少人在买房看房，很多是第一次买房没有经验，有几个东东值得注意，可以避免很多不必要的纠纷。
1） 许多经纪希望你能和他签buyer's agent agreement，也就是买房的经纪费（3%左右）由你出，这在Michigan州是合法的，但不是很普遍的。一般情况下，买卖双方的经纪费都是卖主出的。
2）第一点没蒙上你，经纪又会塞上一个文件，让你签一个Exclusive Agent Agreement, （独家代理经纪协议），也就是你不能再换经纪，在我们州，你买主可以请一个经纪，也可以请不同经纪，不过记住，一个房子只能请一个经纪，如果一个经纪show了你这个房子，你得让他在这个房子上一直做下去，因为他付出了劳动，应该有报酬。下个房子只要你没有签独家代理经纪协议就可以用不同的经纪。
3）经纪都很有经验，一般会采用二慢一快的办法让你爽起来，什么是二慢一快呢？ 那就是先让你看几个他早就知道你不会满意的房子，然后都对你说这些房子如何如何不好，让你觉得他在帮你说话，然后让你看一个略好一点的，就说得好得不得了，是个千载难逢的deal，让你一下子中套下单；其实每个房子都有不少优点和缺点，你要自己看你的需要来定。
4）下了单以后你要是因为在房检中发现问题你可以提出反悔，不过这个是有时限的，所以下单的时候经纪为了让你不“滑掉”有时会给很短的时间让你做Inspection。让你都没法和房检人员联系约时间。过了房检时间你就没法因为房子质量问题反悔。较好的办法是你先自己找几个个Inspection公司的电话，在下单的时候，先和Inspection公司约了时间以后再填到contract上去。
5）下一坎是申请房贷，很多经纪为了保证他的经纪费到手在购房合同书上不帮你注明房贷的利率，结果在房贷上扬的时候，让你白白吃亏。有时房贷利率没有上扬，但房贷经纪多拿你0.25%你也没有话讲。如果当初你Pre-Qualify的时候银行给你15年，4.5%，25万，举个例子，你应该让你的Realtor在购屋合同书上写明Contingent Upon 15年，4.5%，25万的房贷的顺利得到。否则，在Close的时候，你的房贷经纪会对你说，那天你申请的时候利息是4.5%，结果批下来的时候成了4.75%！你没有办法，只能吃进这0.25%，如果写明4.5%的话，你可以walk away，又给你多条生路。
6） 另外，在下单的时候，把房子里面的大东西全写合同上，把房子里面外面的各种东西全部录像录下来，录像前最好让你的经纪向房东get permission，这样原房东知道你已经把东西全录下来了，在搬家的时候就不会随意把不该拿的东西拿走，他拿走了你在close以前的24小时内Walk Through的时候就会发现，可以拒绝close。
7）有些小Town，在自建水塔，污水处理厂或其他实施的时候会在房子上加一个分期付款15年，20年付完的Lien，你要在购屋合同书上写明卖主在Closing的时候付清所有Lien。就好比你家里买个冰箱，分10年付款，你3年卖了房子以后不能让下个Owner帮你付7年的冰箱钱吧？道理是一样的。
8）很多房主会提出能否在Closing以后再住几个星期，Closing以后再住就是租了，必须有个租房合约，否则他住了超过购房合同上的期限又不付你钱，你拿他没辄！顶多赶他出门，但那是一个比较复杂的法律程序，没有2个月下不来。最好不要让他在closing以后住，你说你可以晚一点Closing没有问题。或者建议他搬到Extended Living（临时屋）去。