和贝贝(以及大家)谈谈买房事

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憔悴潘郎 于 [茗香茶语]

最近我买、卖房子各一次，加上前几年买过一次房子，有些心得体会，供你参考。我所说的是加州的情况，纽约或许不同。

要买房，首先要获取一份银行的Pre-Approval，以证明你有能力负担买房后的mortgage。在没看中你喜欢的房子之前，你就请银行给你一个贷款额度的上限好了，一般是年收入的三到四倍。你只要打电话给你的银行(或者任何贷款机构)，提供你的收入，他们会查你的credit，象贝贝这么好的人，肯定没问题，呵呵。

我们假定银行说你最多可贷五十万，而你能拿出的头款是十万。这时候，你要考虑你想买什么价位的房子了，是六十万然后每个月节衣缩食象最坏的老潘一样顿顿吃咸菜呢？还是五十万游刃有余轻轻松松即使失业也能支持个三年五载的呢？你就得自己拿主意了。如果房市涨幅看好，就当几年“最坏的老潘” 又如何？

然后，就决定是买什么样的房子，apartment？condo？townhouse？single- family？买多少年新的房子也是要考虑的。一般来讲，全新的房子涨价幅度要高，当然，先期的装修、做院子的费用也要占到房价的20%左右，或者更多，全看你想怎么upgrade了；而旧房子就不用操心装修、做院子的事，要烦神的是房子的修修补补：下水道是否塞啦(好像嗝儿家就总有这问题)，屋顶是否漏啦，大树是否该修啦，等等。

买全新房子还有一个小trick。有的builder允许你带自己的agent，有的不允许，全看房屋卖的情况，因为如果你带了agent， builder就必须付agent房价3%的commission，如果房子很抢手，builder怎么会那么傻呢？如果能带agent，那么一定要带。因为首先，带不带agent跟房价无关；其次，在买新房子的时候，agent所做的事情十分有限，几乎就是白拿钱。他是你雇的，你要事先跟他说好：我带你去买这个新房子，你拿到3%，请给我至少1%-1.5%的回扣(考虑到他要付税)。如果你的房子是五十万，你就可以省下五千多块的cash，干什么不好 (比如给老潘买个礼物)，是吧？

因为买新房子是跟builder打交道，而且房价没有协商的余地，我这里就不多谈了，就主要讲讲买旧房要注意的事项。

取得银行pre-approval后的第一步是找一个你满意的agent，这里面有学问。有些agent干了三十年，对你想置产的地区了如指掌，哪儿曾有过什么灾难，哪儿帮派分子喜欢去，哪儿治安情况较好，他都清楚，这就比较好。但是，老人又比较容易保守，不敢过分杀价。如果他的确是特别出色，他就会特别忙，你如果想请他带你去看房，恐怕还得排队。所以，我中意那些干了十来年的年轻人，有闯劲儿，跟你的互动会好得多。贝贝同学，我必须提醒你一句：千万不要只看他长得是否帅。再帅能帅过冬菜么？呵呵。咱中国人倾向于找中国人做agent，我以为不然，在洋人的地盘跟洋人打交道，自然还是“以夷制夷” 好一些。

如果是卖房子，在挑选agent的时候，最主要要谈的是他的commission percentage。这超出了本文的范围，按下不表。

挑好人，接着就是挑房子了。加州特殊一点，这里大多是卖方市场，反过来了，是房子挑人。你心里定下要买的房子价位，跟agent说的时候，最好降 10%，因为他肯定会帮你涨上去的，就象昨天那谁谁谁所说，你的眼光在不知不觉中就被他抬高了，因为同一地区，房子越贵，肯定越好。“这山望着那山高”，人的欲望，何时有个尽头啊！

按什么样的标准，挑什么样的房子，完全是个人口味，有时候你会觉得：那破房子，怎么还会有人买？不奇怪，就跟我以前有个哥们非非处女不娶一样，呵呵。比方说，如果家有老人，就要考虑是否楼下有个卧房比较好；如果喜欢种东西，就要看看院子是否够大；如果是小建同学，恐怕能有棵大树爬上去能看到邻居的bedroom最棒。总而言之，是你自己的房子，你自己决定。

说着说着，贝贝你就看中了一栋要价五十万的独立屋(single-family house)，三卧三浴，女主人还挺漂亮，小如口口声声说跟她只是师生关系。

房子找到，要请agent把它周边地区近年来所有房子的交易情况表打出来给你看，以便你出价；同时也需要了解这栋房子的历史问题，包括历次交易的时间、金额，近几年是否有人上吊(这个绝对不是开玩笑，这里的escrow表格里有这一条)，等等。如果都还满意，就好递offer了。因为一般来说，卖主也是调查研究过的，开的价都不会太离谱。忘专家说的一杀10%，我闻所未闻，还对半砍呢！以为这是买卖盗版成人光碟啊？百分之三、四就够意思了，在加州，最后的交易价比卖主的喊价高的例子比比皆是。简言之，就是个供求关系。

你递上offer，说不定大玉也offer了，於是卖主要费一番思量：贝贝漂亮，大玉潇洒，卖给谁好呢？你们的出价高低固然重要，但不是唯一的因素。更多时候，卖主考虑的是谁能更顺利地完成所有的借贷手续，这就跟你愿意出的头款多少，工作稳定程度等等有关了。当然，如果根据人种肤色性别年龄什么的让你没买到中意的房子，你有了证据，比如说房子的新主人出价比你低，时间比你晚，头款比你少，没有固定收入，只是因为他是白人，那么你要实在气愤不过，也不买小如的面子，就告她！

来回几次counter offer，房价就这么定了。这时要跟卖主商量的是什么时候close escrow。一般的有一个月，45天，或两个月，取决于办理贷款手续的快慢、卖主搬走的迫切程度等，具体如何应该请教你的银行和agent。凡事都是可以商量的，不要象我在茶馆似的任人宰割。下面的事情，appraisal， home inspection交给agent处理好了，有什么问题他会及时告诉你的，“用人不疑，疑人不用” 嘛。

你要做的唯一一件大事就是找好放贷机构。

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