重新贷款(Refinance)不一定划算

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　　现在，一波又一波的房主们纷纷抢着重新贷款（refinance）。也难怪，长期房贷利率已经降到历史低点。

　　30年期住房贷款可以现在到5%，而去年夏天时还是6.4%。

　　无论从哪个角度来说，今天的长期房贷利率都低的让人眼红。

　　重新贷款的突然激增，给抵押贷款经纪人带来大量新业务。平均而言，典型的重新贷款给房主带来的花费大概有2000美元左右。

　　现在的经济条件下，贷款经纪人可能是为数不多的赚钱行业了。这其实是很有讽刺意味的。因为他们中的一些人（重复一遍：是一些）恰恰是当初把我们带进房地产这个烂摊子的人。

　　但在加入"哄抢"之前，值得问一问：重新贷款对自己的真正意义在哪里？

　　如果你计划未来几年内搬家或者彻底还清你的贷款，那重新贷款几乎没有什么意义。因为重新贷款后，你每个月省下的房贷款加起来都不一定有重新贷款的开销多。

　　另一方面，在某些情况下，重新贷款是一个很值得一试的事。

　　如果您计划还要在现在的房子里住相当一段时间，而且你现在用的是浮动利率抵押贷款，那你应该坚定地考虑重新贷款。浮动利率抵押贷款有着难以置信的危险。重新作一个30年期固定利率的贷款可能不会削减目前你每月的付款额度，但它排除付款额会突然暴涨的危险。

　　如果你现在的放贷利率非常高，那重新贷款也非常有必要。

　　Bankrate.com的经济学家格雷格·麦克布莱德说，经验上说，2到3年的回报期是决定重新贷款与否的关键点。"一般来说，如果你在二，三年内，省下的钱可以冲抵重新贷款的花费，而且你对现在的房子很满意，还想住更长久的时间，那重新贷款是个明智的决定。"

　　但如果重新贷款后每个月省下的钱不是那么显著，你就需要好好算一下了。

　　一些抵押贷款经纪人会告诉你在整个"贷款期间"内重新贷款的低利息能一共为你省下多少钱——通常这个数目是相当大，相当诱人。但你要清醒，这一大笔钱不是明天或者明年就一下给你的，也是每月、每年一点点挤出来的。

　　首先，这个大数字并没有考虑缴税的问题。按揭利息是抵税的，所以低利息可能意味着你要多缴税。还有，因为每个月的抵押贷款还款既包括支付本金，也包括利息，但只有利息部分是抵税的。随着时间持续，利息部分的比例慢慢缩小。所以，实际上每个月能省下多少钱还是比较复杂，需要好好算清楚的。

　　第二个问题，总共省下来的钱没有考虑到一个长时间跨度内货币贬值的问题。

　　由于通货膨胀，省出的这笔美元在将来你拿到手的时候，已经不如现在这么值钱了。即使按现在只有2.5%的低通货膨胀率算（不可思议的乐观），30年后的1美元将只有现在50美分的价值。

　　其实这还不是全部。这一数字还忽略了复利的影响。

　　重新贷款需要花钱。如果这笔钱你是拿去投资了，而不是用在重新贷款上，它可以为你赚取很好的回报，尤其是在很长一段时间期限——比如30年。

　　想象一下，你重新贷款的花销就按照典型的2000美元算，如果按照5%的收益回报算，2039年你就能拿到8600美元。

　　这还是个微不足道的长期回报。现在崩溃的股市使长期投资更有吸引力，而不是更少。在今天这个市场动荡不安的水平上，任何人出手，超过30年的投资将会有极好的机会产生"令人发指"的回报。如果你能获得9％的回报率，那么2000美元将增长到令人心跳的2万6500美元。

　　真的要好好想一想，是吧？

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